关于利率——我们该感到恐慌吗？

在大多数人的记忆中，可负担房价一直是个问题。我们的祖父母一辈购买首套房产时，房价只比当时的年薪略高一点。到了80年代，差距则更加明显，房价可能是年薪的两倍。但到了90年代，利率从已破纪录的12%继续飙升至17.5%，没有比这看起来更糟糕的了。

然而，更严重的是，随着利率回落，房价却并未下降。有人可能会说，目前的利率远没有达到90年代的水平。话虽如此，但美联储已在12个月内连续8次加息，澳大利亚联邦储备银行亦连续11次加息。目前两国的利率都达到了16年来的最高水平，尽管比90年代低很多，但其他状况导致房主面临的情况比30年前更糟。

对于购房者而言，两个方面发生了变化：一是房子的成本，二是平均收入涨幅赶不上通胀速度。尽管利率水平只有上世纪90年代的三分之一左右，但房价已经从当时平均年收入的2.5倍上涨至现在平均年收入的5.3倍。换句话说，即使90年代利率达到12%并继续上升，普通购房者仍负担得起房价，现在则不然。

此外，相较40年前，宽松的银行法使得更多的人能从银行借到更多的钱。据消息称，目前所有贷款中25%以上为不良贷款，这意味着在银行投资理财可能会有风险（正如我们所见，尤其是在美国）

澳大利亚联邦议会图书馆的资料表明，当人们将超过30%的收入用于支付住宿费用，“住房压力”就会出现。对美国而言，隧道的尽头似乎还能看到曙光，而在澳大利亚，情况则截然相反。SGS经济与规划公司的数据显示，目前澳大利亚有64万个低收入家庭正面临住房压力，这一数字未来预计将增至100万以上。

在澳大利亚，2022年期间工资增长了3.8%，通货膨胀率（FPI）升至9%的高位，而全国房价同期的平均涨幅为22%，一些城市甚至高达29%。

实际收入下降、贷款金额增加以及贷款服务成本上升等多重因素不仅影响个体购房者，也对经济健康造成影响。

据澳大利亚最受欢迎的五金零售商Bunnings财报显示，随着人们足不出户便能完成期待已久的DIY项目，公司2022年的收入和利润创下历史新高。然而，Woolworth公司业绩最好的连锁超市则增长放缓，低于预期。虽然两个州的洪灾导致产品短缺以及受新冠疫情的影响，仍实现了15亿美元的利润。但与此同时，随着价格上涨，资金短缺的消费者转向更廉价的罐头和冷冻食品，从而导致牛肉和新鲜蔬菜的销量下降。

对于澳大利亚工薪阶层的房主（媒体习惯称他们为Aussie battler）而言，他们的担忧显然是合理的，但更令人担忧的是各种因素对全球经济整体造成影响。美联储表示加息尚未结束，但很可能会在6月暂停加息，澳大利亚也很可能会效仿。然而各种迹象并不乐观：比特币两个月来首次下跌，华尔街、伦敦和澳大利亚证券交易所都在下跌。

美联储的目标是让通胀率回到2%，但目前它仍固守在4.9%的高点。正如杰罗姆·鲍威尔在最近一次参议院听证会上所指出的这意味着很可能会进一步加息。

利率上升会使支出减少，支出减少会降低通货膨胀，但同时也会导致需求减少，从而造成失业率升高。这些对于现在和将来的房主而言都不是好兆头。

近期，全球经济环境变得更加复杂。美国银行接连倒闭，一些专家预测这种情况还将持续。此外，美国正面临债务违约危机，世界各国期望其通过政治妥协或援引宪法第十四条修正案避免违约。无论何种选择，都会增加利率进一步上升的可能性。